PROMESSE D'ACHAT - EXPLICATIONS

PROMESSE D'ACHAT - FORMULE

1-                  LA PROMESSE D'ACHAT – Les explications

Je vous propose une formule de promesse d'achat à partir de laquelle vous pourrez préparer la vôtre en l'adaptant à votre situation.  J'ai voulu qu'elle soit à la fois simple et complète.  Cette formule a été préparée en tenant compte des commentaires et recommandations suivants.

a)                 Délais de rigueur

C'est vous qui aurez le plus à perdre s'il survenait une difficulté relativement à la promesse d'achat ou à l'acte de vente; vous qui êtes probablement ''plus que solvable'', alors que vous ne connaissez pas ou si peu la solvabilité de l'offrant.  Ce peut même être une coquille vide comme une corporation sans actif ou pire, une entité juridique à être incorporée.

Vous ne voulez pas que votre propriété faisant l'objet de la promesse d'achat soit en quelque sorte ''gelée'' pendant 4 ou 5 ans.  Vous voulez éviter les procès longs et coûteux.  C'est pourquoi, il est préférable que le promettant-acheteur ne donne pas suite à sa promesse d'achat, quels qu'en soient les motifs, plutôt que de courir le risque de vous trouver dans une position litigieuse.  Évitez les problèmes qui peuvent empoisonner votre vie.  C'est pourquoi, vous devez être libre de vendre votre propriété sans tarder au cas où le promettant-acheteur ne donnerait pas suite à sa promesse d'achat, que ce soit ou non par sa faute.

Si le promettant-acheteur n'achète pas votre propriété dans le délai fixé dans la promesse d'achat et qu'il n'y est pas stipulé que ce délai est de rigueur, vous ne pourrez accepter sans risque une promesse d'achat d'une autre personne, sans tenir compte de celle que vous avez déjà acceptée, même après que le délai imparti est expiré.  Il vous faudrait alors mettre l'offrant en demeure de conclure la vente.  Ce dernier pourra alors soulever toutes sortes d'arguments pour prétendre que la promesse d'achat est toujours en vigueur.  Vous serez alors dans l'incertitude.

Les délais indiqués dans une promesse d'achat acceptée ne sont qu'un indicatif de l'intention des parties, à moins qu'on ait indiqué clairement qu'il s'agit de délais de rigueur.

Si vous avez stipulé que le délai pour conclure la vente est de rigueur, il est à prévoir que vous pourrez accepter une promesse d'achat d'une autre personne dès que le délai sera expiré (à 2 ou 3 jours près), à moins que vous ayez posé un geste qui puisse être interprété comme une renonciation tacite à ce que ce délai de rigueur ne le soit plus.  Vous agirez donc prudemment en insistant pour que tout consentement ou entente soit constaté par écrit.  On en profitera pour rappeler que chaque délai stipulé dans la promesse d'achat est de rigueur et que si un délai supplémentaire est accordé, que ce nouveau délai est aussi de rigueur.

Voici un libellé de texte qui pourrait vous être utile pour consentir un délai supplémentaire aussi de rigueur:

     ''Le délai de rigueur stipulé dans la promesse d'achat du _______20__, se terminant le ______20      concernant (l'inspection de l'immeuble, des titres ou la signature de l'acte de vente et le paiement du prix de vente) est prolongé jusqu'au ________20__.  Ce dernier délai est également de rigueur.

Signé à__________le________20__

_____________________________

l'offrant-acheteur

_____________________________

l'acceptant-vendeur.''

Ainsi, c'est vous-même qui aurez le contrôle de la situation. Vous comprendrez qu'un agent immobilier n'a pas intérêt d'insérer une telle clause à sa formule d'offre d'achat; il souhaite plutôt que les parties en viennent à une entente même après le délai stipulé (non de rigueur) au moyen de concessions qui peuvent évidemment être les vôtres, vous qui avez habituellement le plus à perdre du fait que vous devez alors retarder la vente de votre propriété.

b)               Le dépôt

Je répète.  Il faut considérer la promesse d'achat comme un document qui est nécessaire de signer, mais qui ne vous engage que pour un certain temps seulement afin de ne plus être lié par la promesse d'achat dès que le délai imparti de rigueur est expiré.  En conséquence, il ne faut pas attacher d'importance au dépôt remis à l'occasion de la promesse d'achat.  De toute façon, vous ne vous adressez jamais à la Cour pour le conserver à titre de dommages-intérêts liquidés.  C'est pourquoi il n'en est pas question dans la formule suggérée.  Les dépenses que le promettant-acheteur encourra par la suite (frais de notaire, d'avocat, d'experts, démarches pour obtenir un prêt hypothécaire, etc…) seront le gage du sérieux de son engagement et non le dépôt.

D'ailleurs, vous ne pourriez opposer ce dépôt aux tiers à moins que vous déteniez la-dessus une hypothèque qui serait difficile à établir. La cession de droit à titre de garantie n'est plus une sûreté valable en droit québécois.

c)               L'occupation

Il est imprudent de laisser l'occupation de l'immeuble au promettant-acheteur avant la signature de l'acte de vente et le paiement du prix de vente.  On doit aussi éviter de lui consentir un bail ou d'exiger une indemnité quelconque.  Trop dangereux! …

d)              Avec ou sans garantie

Vous devez savoir qu'il n'est pas suffisant qu'il soit stipulé dans une promesse d'achat ou dans l'acte de vente que la vente sera ou est faite sans garantie.  Ces deux derniers mots employés seuls ne suffisent pas pour limiter votre responsabilité, puisqu'on considère qu'il s'agit alors simplement d'une clause de style.  Il faut plutôt préciser que la vente sera consentie (dans le cas d'une promesse d'achat) ou est consentie (dans le cas d'un acte de vente) sans garantie et aux risques et périls de l'offrant ou de l'acquéreur.

Vous devez cependant déclarer par écrit tout défaut non apparent (défauts cachés) relatifs à la qualité du sol et de la construction.  Ce peut aussi être un défaut de dénoncer un avis de non conformité aux règlements municipaux   Autrement, on pourra vous reprocher d'avoir agi frauduleusement, plaider le dol incident, ou le fait que cocontractant n'a pas donné un consentement éclairé et vous pourrez le regretter amèrement.

Insistez pour que la vente soit faite sans garantie et aux risques et périls de l'acheteur. Il en est ainsi en France. Si vous ne voulez pas que l'acheteur ou un acheteur subséquent vous ruine. Les actions en dommages pour vices cachés augmentent d'année en année.

e)               Contre-offres

Il faut éviter de procéder au moyen de contre-offres.  Elles sont des nids à procès.  Il est préférable que les parties s'entendent verbalement sur tout ce que doit comporter la promesse d'achat avant de la préparer, et de la faire approuver par un notaire ou un avocat avant de la signer.

f)               Solde de prix de vente

Vous devez éviter que la vente de votre immeuble comporte un solde de prix de vente en votre faveur, même si le paiement est garanti hypothécairement et en vertu d'une clause résolutoire.  Si l'acheteur devient en défaut d'effectuer des versements en capital et intérêts, ou de rembourser la totalité de la créance, on peut penser qu'il pourra trouver des motifs valables ou non, qui lui permettront de demander une réduction du prix de vente ou de réclamer des dommages-intérêts, pour un montant au moins égal au solde de prix de vente.  Cette réclamation pourrait être faite par voie de demande reconventionnelle à votre action.  Cela pourrait même devenir une forme de chantage.

g)               T.P.S. et T.V.Q.

Si au moins une partie de votre immeuble est de nature commerciale, l'acheteur devra ''avoir des numéros'' de T.P.S. et de T.V.Q. s'il veut éviter de payer ces taxes à l'occasion de la signature de l'acte de vente.

h)               Vente de la propriété du promettant-acheteur

Évitez la clause conditionnelle à la vente de la propriété du promettant-acheteur, parce que vous courez le risque d'attendre longtemps avant de vendre.

i)               Assumation - responsabilité du vendeur

Il est possible qu'une partie du prix de vente soit payée par le biais de l'assumation des obligations garanties par l'hypothèque grevant déjà votre propriété  Vous devez savoir que cette assumation n'a pas pour effet de vous dégager de votre responsabilité à l'égard du créancier hypothécaire.

j)               Hypothèque pour garantir une créance hypothécaire assumée

Insistez auprès du notaire pour qu'il prenne soin d'inclure à l'acte de vente une hypothèque en votre faveur afin de garantir l'obligation de l'acheteur de respecter ses obligations à l'égard de ce créancier hypothécaire si l'acheteur assume une ou plusieurs créances.  (Le notaire n'a probablement pas l'habitude de ce faire)

Si non, au cas défaut à l'assumant, le vendeur ne pourra exercer en recours hypothécaire en vertu de l'hypothèque assumée, à moins qu'il paie la totalité de la créance. Vous pourriez alors être poursuivi personnellement si le créancier optait pour la vente sous contrôle de justice.

k)               Assumation des obligations 

Le vendeur doit s'assurer que l'acheteur assume personnellement non pas l'hypothèque, mais plutôt les obligations garanties par l'hypothèque et toutes les autres obligations personnelles du vendeur vis à vis des tiers (créances hypothécaires, baux, servitude personnelle, etc.)

l)               Paiement du prix de vente

Vous avez noté qu'à la promesse d'achat, le prix de vente doit être payé en même temps que la signature de l'acte de vente et non le lendemain. Ne prenez aucun risque. Lire www.hypothequesetc.ca . Cela est très important.

2- LA PROMESSE D'ACHAT - La formule

(Cette offre d'achat ne doit être signée par les partis qu'après qu'elle a été approuvée par un notaire ou un avocat)

a)            La promesse d'acheter

                                      (nom, prénom, adresse, téléphone)

                                      Ci-après nommé:  ''Le promettant-acheteur''

promet à:

                                      (nom, prénom, adresse, téléphone)

                                      Ci-après nommé:  ''Le promettant-vendeur''

d'acheter, pour le prix et aux conditions ci-après, l'immeuble avec le bâtiment et dépendances y érigés, étant désigné comme suit:

                                       (adresse civique)

                                       (désignation cadastrale)

                                       Ci-après nommé:  ''L'immeuble''

Pour le prix de___________________________________________________________________ (_______________$)

                                                                                           (en lettres et en chiffres)

b)            Paiement du prix de vente

Le paiement  du  prix  de  vente  sera  fait  au  moyen  d'un  chèque  visé  du  notaire  instrumentant pour la totalité du prix de vente, soit ________________________________________________(_____________$) en même temps que la signature de l'acte de vente.

ou, le cas échéant,

Le paiement du prix de vente sera fait: 

1) par l'assumation personnelle des obligations dont l'exécution est garantie par une hypothèque dont copie a été publié au Registre foncier de _____________sous le numéro _____________ et dont le solde approximatif est de_______________________________________ (___________$) Le promettant-acheteur devra hypothéquer l'immeuble et les loyers présents et à venir qu'il produit en faveur du promettant-vendeur, afin de garantir l'exécution des obligations découlant de cette assumation.  

2) et au moyen d'un chèque visé du notaire instrumentant pour      un montant représentant la différence entre le solde dû en       vertu de cette hypothèque à la date de la signature de l'acte       de vente et le prix de vente.

3) en même temps que la signature de l'acte de vente

4) le propriétaire représente et garantit à l'offrant que le prêt hypothécaire dont il est question plus haut et devant être assumé par ce dernier n'est pas en défaut et que le terme convenu pour le remboursement du capital prêté n'est pas encore expiré.

c)             Frais et taxes

Le promettant-acheteur acquittera les droits de mutation et toutes autres taxes foncières ou impositions auxquels l'immeuble ou lui-même pourraient être assujettis.  Il paiera aussi les frais et honoraires du notaire instrumentant à l'acte de vente.

d)             Certificat de localisation

Le promettant-vendeur a déjà remis au promettant-acheteur une copie d'un certificat de localisation dont l'original lui sera remis à l'occasion de la signature de l'acte de vente.  Si un nouveau certificat de localisation s'avère nécessaire parce qu'il ne démontre pas l'état actuel de l'immeuble, le promettant-vendeur en supportera le coût.

e)             Garanties

La vente sera faite avec garantie légale

-          ou –

La vente sera faite sans garantie et aux risques et périls du promettant-acheteur quant à la construction, le terrain et sa situation locative.

f)             Possession et occupation

La possession et l'occupation s'effectueront à la signature de l'acte de vente.

g)             Cession

Les droits résultant de la présente promesse d'achat ne pourront être cédés, à défaut de quoi, elle deviendra nulle et non avenue.

h)             Répartitions

Les répartitions usuelles devront être faites à l'occasion de la signature de l'acte de vente.

i)             Examen de l'immeuble

Le promettant-vendeur devra permettre au promettant-acheteur, à un inspecteur et/ou à un expert le cas échéant, d'examiner l'immeuble en vue d'établir un rapport sur son état.  Le promettant-vendeur désire être tenu au courant du résultat des démarches du promettant-acheteur à ce sujet, afin qu'il ne soit pas retardé pour mettre à nouveau l'immeuble en vente, au cas où le rapport d'inspection indiquerait des défauts qui empêcheraient l'offrant d'acheter.

C'est pourquoi, le promettant-acheteur devra aviser le promettant-vendeur dans les 30 jours de la signature de l'acceptation de l'offre d'achat à l'effet qu'il convient d'acheter l'immeuble après avoir obtenu ce rapport, à défaut de quoi, le promettant-vendeur pourra remettre l'immeuble en vente, sans avis ni mise en demeure, sans recours en dommages et autres de part et d'autre.  Ce délai est de rigueur.

j)             Titres à la propriété

Il appartiendra au notaire que le promettant-acheteur aura choisi et à qui il aura donné mandat de procéder à la préparation de l'acte de vente, de vérifier la validité des titres.  Au cas où ce dernier n'en serait pas satisfait, le promettant-acheteur demandera au notaire d'en informer le promettant-vendeur aussitôt que possible par écrit.  Le promettant-vendeur pourra alors et à sa seule discrétion, procéder à les corriger lui-même, ou permettre au promettant-acheteur de le faire ou de considérer comme nulle et non avenue la promesse d'achat, le tout, sans recours en dommages ou autres de part et d'autre.

k)             Représentations

Le promettant-acheteur reconnaît qu'aucune représentation ne lui a été faite par le promettant-vendeur ou par quelconque représentant ou mandataire de ce dernier concernant l'état de l'immeuble et son état de location, le cas échéant, et que si des représentations ont été faites, telles représentations doivent être considérées comme non existantes.  Une clause semblable à la présente devra apparaître à l'acte de vente.

l)             Les autres cas échéants

l.1    Emprunt hypothécaire

Le promettant-acheteur entreprendra des démarches afin d'obtenir d'une institution financière un prêt hypothécaire devant lui permettre de payer une partie du prix de vente.  Le promettant-vendeur désire être tenu au courant du résultat de ses démarches afin qu'il ne soit pas retardé pour mettre à nouveau l'immeuble en vente en cas de refus de l'institution financière.  C'est pourquoi, le promettant-acheteur devra aviser le promettant-vendeur dans les 30 jours de la signature des présentes qu'il a obtenu le financement demandé en lui en fournissant les détails par écrit, à défaut de quoi, le promettant-vendeur ne sera plus dans l'obligation de vendre l'immeuble au promettant-acheteur , sans recours en dommages ou autrement de part et d'autre, sans avis, ni mise en demeure.  Ce délai est de rigueur.

l.2    Baux  (le cas échéant seulement)

Lors de la signature de l'acte de vente, le promettant-acheteur devra assumer les baux existants dont il reconnaît avoir déjà reçu copie. 

l.3    Contrats de location  (le cas échéant seulement)

Lors de la signature de l'acte de vente, le promettant-acheteur devra assumer les contrats de location concernant les objets mobiliers suivants:____________________________________ dont il reconnaît avoir reçu copie.

l.4    Exclusions – le cas échéant

Seront exclus de la vente, les objets mobiliers suivants:________________________________

3-             L'ACTE DE VENTE

L'acte de vente sera reçu le ou avant le ________________________20__ par Me ___________________________ notaire, qui a été choisi par le promettant-acheteur

Ce délai est de rigueur.  Le seul écoulement du temps libérera le promettant-vendeur de ses obligations en vertu des présentes et il pourra alors vendre l'immeuble à un tiers, sans avis ni mise en demeure et sans recours en dommages et autres de part et d'autre.

Nous avons signé à ____________________ le _______________20__

____________________________

                le promettant-acheteur

____________________________

                  le promettant-vendeur

P.S.   Si l'immeuble appartient à plus d'une personne, il sera nécessaire que la promesse d'achat soit acceptée par chacune d'elle.  Si l'immeuble est utilisé au moins en partie comme résidence familiale, il faudra obtenir le consentement de l'autre partie avant d'accepter la promesse d'achat.

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