COMMENT VENDRE SANS AGENT

  1 - LA FORMATION

1-                  PRÉSENTATION

La vente faite sans agent est facile, ne coûte que très peu et facilite la vente. Elle est bonifiée d'une promesse d'achat préparée par un notaire qui a dû tenir compte des mises en garde habituelles et adaptées à votre situation. Ce qui souvent n'est pas le cas lorsque vous agissez avec un agent immobilier.

Au surplus, les démarches du propriétaire valent au moins 500$ l'heure, si on tient compte de la commission et des taxes qu'il aurait dû payer s'il avait plutôt agi avec un agent immobilier. J'ai bien dis 500$ l'heure.

Vous vous proposez de vendre vous-même votre propriété, sans l'aide d'un agent ou courtier en immeubles.

Il se peut que vous n'ayez pas encore donné mandat à un agent d'immeubles de trouver un acheteur.  Il se peut aussi que vous ayez déjà mandaté un agent ou un courtier en immeubles pour ce faire, mais que vous avez l'intention d'effectuer vous-même ce travail, sans son intervention, à la fin de son mandat.  Peut-être vous avez l'intention d'agir sans lui pour un certain temps seulement, quitte à ce que vous décidiez d'agir autrement plus tard, si vous ne réussissez pas à trouver vous-même un acheteur.

C'est à vous que le présent guide s'adresse.  Le mandat confié à un agent vous dispense évidemment d'effectuer le travail relié à la recherche d'un acheteur, mais vous oblige à lui payer une commission considérable et vous prive d'une promesse d'achat adaptée à votre situation approuvée par votre notaire et peut-être aussi des ses conseils.  En pratique, l'obligation de payer cette commission a une influence sur le prix demandé et le prix d'achat, ce que les intéressés savent bien.

Si vous décidez de vendre vous-même votre propriété sans agent en immeubles, vous serez forcément confronté à certaines difficultés.  Mon but est de vous aider à les atténuer.  Cela ne peut se faire sans que vous soyez disposé à faire certains efforts, particulièrement en ce qui concerne la promesse d'achat.  Ce travail ne vous sera peut-être utile qu'une seule fois.  C'est pourquoi, vous ne devez pas vous attendre à un cours de formation semblable à celui suivi obligatoirement par les agents et courtiers en immeubles.  Je suis d'avis cependant que mon aide vous suffira, quitte à ce que vous consultiez un notaire ou un avocat au cas de besoin, notamment pour faire approuver la rédaction de la promesse d'achat.  Informez-vous des coûts avant de vous engager.  Je suis certain que leurs honoraires seront minimes par rapport à la commission que vous auriez dû payer à un agent en immeubles si vous lui aviez donné mandat de trouver un acheteur

Je veux vous fournir les outils nécessaires afin que vous soyez en mesure de vendre votre propriété directement, sans l'intervention d'un agent ou d'un courtier immobilier, afin de vous éviter de devoir lui payer une commission et d'être en mesure de fixer le prix demandé et le prix de vente sans devoir en tenir compte afin de faciliter la vente.  En agissant ainsi, vous serez fier d'avoir vendu vous-même votre propriété sans l'aide d'un agent.

Informez-vous auprès de ceux qui ont vendu leur propriété avec l'aide d'agents d'immeubles. Il est fort possible qu'ils vous disent qu'ils auraient pu faire eux-mêmes ce travail et même mieux, d'autant plus que les services de  ces agents ne justifient pas les milliers de dollars qu'ils ont dû payer, et que s'ils avaient connu ce site-ci, ils auraient tout au moins tenté de vendre eux-mêmes leur propriété.

Ce n'est pas parce que "tout le monde le fait" que vous devez aussi faire de même, à moins que vous soyez très gêné ou que vous soyez si riche que vous ne vous souciez pas de payer une commission que j'estime être habituellement exagérée. Vous devez commencer par démystifier le travail de l'agent immobilier. Il se limite à trouver une personne disposée à acheter une propriété et en l'obligation de mettre les parties en garde contre certaines difficultés reliées au domaine de l'immobilier, sans toutefois émettre des opinions légales. Encore faut-il qu'il les connaise et qu'il les comprenne.

À mon avis, l'agent immobilier engage sa responsabilité lorsqu'il reçoit les signatures des parties à une offre d'achat sans qu'elle ait été approuvée par un professionnel du droit.

La faiblesse principale d'une telle offre d'achat consiste le plus souvent en l'absence de clause ou de condition qui tienne compte des mises en garde dont il est question tout au long de ce site internet. Il utilise plutôt une formule "that fits all sizes", qu'il peut modifier sans avoir une connaissance du droit immobilier, comme celle exigée chez les notaires et les avocats. Pourtant, ils ne peuvent plus prétendre qu'il leur est défendu de ce faire depuis l'arrêt de la Cour d'appel en l'affaire La Chambre immobilière du Grand Montréal (2007). Une responsabilité qui peut découler de son silence en relation avec des mises en garde ou d'une phrase qui peut être "C'est comme ça que ça se fait dans l'immeuble, vous pouvez y aller!"

Pour le reste, il faut s'en remettre à d'autres professionnels, tels que des notaires, avocats, évaluateurs agréés, arpenteurs-géomètres, inspecteurs en bâtiments, experts en bâtiments, entrepreneurs en construction, etc. Il ne faut donc pas accorder à l'agent immobilier des compétences qui ne sont pas de son domaine et une sécurité qui parfois n'existe pas malgré toute son expérience. "À chacun son domaine". Aussi: "On est jamais aussi bien servi que par soi-même", surtout lorsqu'il s'agit d'un travail qu'on peut facilement faire soi-même, en tenant compte de mes recommandations et avec l'aide d'un notaire, d'un avocat ou d'un autre professionnel.

Pensez à la commission que vous auriez à payer si vous reteniez les services d'un agent immobilier, peut-être non déductible d'impôt. À titre d'exemple, il peut coûter 17,000 $ pour la vente d'un simple condo de 290,000 $ (commission + taxes). "Ça fait cher de l'heure!". Et encore plus cher par rapport à l'équité si l'immeuble est grevé d'une hypothèque.

Si la vente était plutôt faite sans agent:

Le propriétaire en arrive ainsi à un total d'environ 32 heures de travail seulement pour conclure la vente sans agent, parce qu'il n'a pas à tenir compte notament, du temps de l'agent ou du courtier concernant:

- les dénarches pour obtenir les suscriptions

- les démarchdes pour obtenir le certificat de localisation et l'état certifié

- les visites manifestement inutiles

- les démarches pour compléter et faire signer l'offre d'achat ainsi que les offres et contre-offres

- l'assistance de l'agent à la signature de l'acte de vente.

Il faut aussi mettre de côté les déboursés concernant la publicité promotionnelle pour obtenir des inscriptions, les frais de secrétariat, les dépenses reliées à ses locaux et celles concernant les automibles, etc. N'oublions pas le profit du courtier. Si on met de côté les visites non sérieuses parce que l'agent n'a pas bien interrogé l'intéressé avant de visiter il me parait que 25 visites pour vendre un condo faites avec un excellent agent serait le nombre moyen approprié dans un marché équilibré et aussi celui que le propriétaire serait lui-même appelé à faire faire.

2-                            LA DOCUMENTATION

Vous devez être en mesure de répondre adéquatement aux questions que les intéressés sont susceptibles de vous poser.  Certaines d'entre elles se rapportent à l'immeuble, directement (qualité de la construction, pollution du terrain, et/ou au zonage) et d'autres aux revenus et dépenses. 

Il est nécessaire que vous prépariez un dossier dans lequel devront se trouver les documents pertinents tels que:

• Vos comptes de taxes municipales, scolaires, d'affaires, spéciales, d'eau, etc…

• Les titres en votre possession, notamment votre acte d'acquisition, d'hypothèque,  de renouvellement d'hypothèque, etc…

• Les baux, les états financiers concernant les revenus et dépenses.

• Les contrats de location pour le climatiseur, chauffe-eau, etc…

• Les comptes d'électricité, de chauffage, d'entretien, etc…

• La police d'assurance-incendie - responsabilité.

• La déclaration de copropriété, et ses règlements, le dernier état compte des charges communes, et les procès-verbaux des assemblées des co-propriétaires prévoyant des dépenses majeures et le fonds de réserve.

• Le cas échéant, un test d'eau récent le cas échéant, et votre permis de conformité quant à la fausse septique.

Vous devez aussi vous procurer un état du bureau de la publicité des droits, soit un extrait du régistre foncier qui concerne votre propriété. Cet état doit laisser paraître votre acte d'acquisition et les hypothèques existantes.  Vous vous le procurez en communiquant avec le bureau de la publicité des droits dont le site internet est: www.mrnf.gouv.qc.ca/foncier/registre . Ou encore,  avec la secrétaire du notaire qui a instrumenté votre acte d'achat. Peut-être vous rendra-t-elle ce service sans frais!  Lorsque vous l'avez, vérifiez-en les inscriptions.  Au cas de doute, en parler avec le notaire.  

Un agent immobilier n'a pas la compétence pour répondre à vos intérrogations concernant cet état; il n'est ni notaire ni avocat.

Votre dossier doit aussi comprendre un certificat de localisation préparé par un arpenteur-géomètre. Peut-être en avez-vous déjà un.   Si non, il vous faudra en faire faire un.  Vous  demandez à la secrétaire du notaire qui a instrumenté votre acte d'achat de vous en fournir une copie de celui qui se trouve déjà dans son dossier. Si non, demandez-lui de vous suggérer le nom d'un arpenteur-géomètre.  Il  vous en coûtera environ 600$.  L'agent immobilier aurait de toute façon exigé que vous en ayez un de date récente, si vous lui aviez confié le mandat de trouver un acheteur.   Le certificat de localisation sert notamment à démontrer que la construction est érigée dans les limites de votre terrain et confirme qu'il n'existe aucune irrégularité comme par exemple, que la construction est conforme aux règlements et lois en vigueur.  Au cas de doute, vous devez communiquer avec le notaire.

Un agent immobilier n'a pas la compétence pour répondre à ces questions de droit, malgré toute  publicité qui peut vous laisser croire le contraire.

3-                  VOTRE PROPRIÉTÉ ET LA PUBLICITÉ

Il est ici question d'immeubles résidentiels, commerciaux et industriels.  Ce peut n'être qu'un terrain.

Certaines autres conditions s'appliquent à une promesse d'achat d'un immeuble d'habitation vendu par le constructeur à une personne physique qui l'acquiert pour l'occuper elle-même. Si tel est le cas, il faudra demander au notaire qu'il incorpore les clauses pertinentes à la promesse d'achat.

Vous êtes censé mieux connaître votre propriété qu'un agent ou courtier  en immeubles à qui vous auriez donné mandat de trouver un acheteur.  Il s'agit là d'un atout dont vous devriez tirer avantage. Or, je vous suggère de préparer une liste de ce qui vous semble être les ''points forts'' de votre propriété:  qualité de la construction, location, situation locative, stationnements, etc…  Notez-y les travaux récents:  couverture, filage électrique, système de chauffage, de climatisation, tuyauterie, égouts , fausse septique, etc…

Avant de mettre votre propriété en vente, assurez-vous de la propreté, que rien ''ne traîne'' à l'intérieur comme à l'extérieur, que la peinture n'est pas à refaire et que les menues réparations aient été exécutées.  Rappelez-vous qu'une personne intéressée à acheter un immeuble, attache souvent une importance démesurée à des petits détails ''dérangeants''.

La visite de la propriété par une personne intéressée à l'acheter est un événement capital.  C'est souvent à cette occasion que la décision se prend.  Il est donc important que vous soyez en mesure de répondre avec précision aux questions qui pourront alors vous être posées.  D'où l'importance de bien monter votre dossier que vous devez avoir avec vous. Je vous suggère d'inviter l'intéressé à demeurer quelque temps sur les lieux alors que vous vous tenez à l'écart.  N'oubliez pas: odeur, clarté,  tranquillité, propreté, feu de foyer, température et musique douce.  Tout mettre en œuvre pour que l'intéressé se dise:  ''Il semble que je me sentirais bien ici!''

Vous devez déclarer tous les défauts cachés que vous connaissez, même si vous vendez sans garantie et même si vous savez que l'offrant devra demander une inspection de la propriété avant de l'acheter.  Il s'agit habituellement de défauts de construction ou d'entretien de la toiture et de murs qui laissent l'eau s'infiltrer à l'intérieur de la propriété.  Le défaut de ne pas les déclarer peut vous coûter cher!  J'en reparle plus loin.

Vous pouvez annoncer votre propriété sur internet, dans les journaux et à la T.V.

L'enseigne apposée devant votre propriété est la plus "accrochante". Les intéressés savent que vous n'avez pas à tenir compte de la commission d'un agent en immeubles pour fixer le prix de vente. Ils présument qu'ils devraient bénéficier de cet avantage. Cela facilite la vente. L'expérience nous enseigne aussi qu'un acheteur sérieux préfère discuter du prix de vente directement avec le propriétaire, plutôt qu'avec un intermédiaire qui procédera par voie d'offres et de contre-offres. Ce contact direct avec le propriétaire facilite aussi la vente.

Il ne faut pas surrestimer la publicité faite par un agent immobilier, notamment celle faite par le biais du système M.L.S. Si vous agissiez plutôt avec un agent immobilier, votre propriété viendrait en quelque sorte en concurrence avec d'autres et votre agent serait porté à suggérer d'autres propriétés que la vôtre et vous ne bénéficieriez pas des avantages reliés au fait que votre enseigne indique que vous n'avez pas retenu les services d'un agent  immobilier.

Aussi, vous pouvez indiquer en bas de votre enseigne une référence à un site internet de votre choix sur lequel vous fournirez le plus de détails possibles afin d'éviter des visiteurs inutiles.

4-                  LE PRIX DEMANDÉ ET LE PRIX DE VENTE

Si le prix demandé est trop élevé, il est fort à parier que vous ne trouverez pas d'acheteur prêt à payer le prix demandé.  S'il est trop bas, vous le regretterez.  Il vous importe donc de trouver le juste prix ou celui qui s'en rapproche le plus.  Il arrivera que la personne intéressée à acheter ait intérêt à demander une évaluation par un évaluateur professionnel, par mesure de prudence.

Je ne vous conseille pas de demander une évaluation de votre propriété à un évaluateur professionnel. Cette dépense n'est habituellement pas utile. Peut-être serez-vous déçu d'une telle évaluation parce qu'elle serait trop conservatrice.  Et si tel était le cas, ça pourrait vous gêner de demander un prix plus élevé que celui de l'évaluation.

Je présume que vous avez une ''idée'' de la valeur de votre propriété.  Communiquez avez ceux qui ont annoncé des propriétés semblables à la vôtre.  Informez-vous des prix demandés.  Tenez-en compte dans la fixation de votre prix demandé qui devrait normalement être majoré d'environ 10% du prix de vente prévisible.

Il faut se méfier d'une évaluation faite par un agent immobilier. D'abord, il n'est pas un évaluateur agréé et il est une personne intéressée. Il peut arriver qu'il vous représente que votre propriété a une très grande valeur pour obtenir un mandat pour après insister pour que vous abaissiez votre prix. Il est aussi possible qu'il vous dise que votre propriété à une valeur beaucoup moindre que la valeur du marché pour faire "une vente vite" et ainsi être assuré d'être payé de sa commission. Il ne s'agit pas d'une pratique générale. Cela peut cependant se produire. C'est pourquoi je le répète il faut se méfier d'une évaluation faite par un agent immobilier.

 5-                  LE FINANCEMENT

La personne intéressée à acheter votre propriété vous demandera si elle est hypothéquée.  Dans l'affirmative, vous lui en fournissez les détails en vous référant aux actes de prêt et de renouvellement ainsi qu'à l'état certifié du bureau de la publicité des droits.  La date d'échéance est importante parce que si l'intéressé n'assume pas l'hypothèque dont le terme n'est pas expiré, il est à prévoir que le prêteur exigera une indemnité pour remboursement anticipé qui représente habituellement 3 mois d'intérêts et davantage (dépendamment du libellé de votre contrat de prêt versus le nombre de mois qui reste à courir jusqu'à la fin du terme de ce dernier)  et un montant moindre si l'échéance survient à l'intérieur d'une période plus courte.  C'est vous qui aurez à la payer.

Il faut aussi savoir que l'assumation du prêt ne vous libère pas de votre responsabilité personnelle vis-à-vis le créancier hypothécaire.  J'en reparle plus loin.   Sachez aussi que le cas échéant, les frais et honoraires encourus pour radier votre prêt hypothécaire seront à vos frais.

 6-                  CONCLUSION

En agissant sans agent, le propriétaire est le véritable gagnant à toutes les étapes de ses démarches pouv vendre sa propriété:

- Il obtient une offre d'achat sur mesure,

- ça ne lui coûte que très peu,

- ça facilite la vente,

- c'est facile, même très facile,

- il profite des services d'un notaire à peu de frais

Aussi après avoir conclu la vente

- il est fier de lui et recommande à ses amis de faire de même et il réalise alors que ses démarches ont valu au moins 500$ l'heure.

 

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