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4 - AUTRES MISES EN
GARDE
J'ai commenté jusqu'ici certaines mises en
garde concernant surtout le vendeur. En voici d'autres qui devraient
intéresser particulièrement l'acheteur et être connues du vendeur.
1-
LES HYPOTHÈQUES LÉGALES DE LA
CONSTRUCTION
Celui qui participe à la construction d'un
immeuble ou qui fournit des matériaux pour cette fin, bénéficie d'une
hypothèque légale de la construction qui a préséance sur toutes les
autres hypothèques.
Il s'agit d'une hypothèque "fantôme" occulte
jusqu'à ce que le créancier publie un avis de conservation de cette
hypothèque qui doit être fait au plus tard dans les 30 jours de la fin
de tous les travaux, sans exception. L'examen des titres par le notaire
ne lui permet pas de savoir si l'immeuble est grevé d'une
hypothèque occulte de la construction.
La suspension de la fin des travaux de
construction d'un immeuble vaut pour tous les autres créanciers de la
construction. Cette suspension jusqu'à la fin des travaux continue même
si l'immeuble est occupé et même s'il s'agit de menus travaux en autant
qu'ils font partie du contrat d'entreprise.
La Cour d'appel confirmant un jugement de la
Cour supérieure qi avanit décidé que le fait qu'un système n'avait
encore été instalé suffit pour retarder la fin des travaux.
Mais comment alors un acheteur peut-il
connaître le contenu des contrats concernant la construction en
question, une entreprise impossible en pratique, et ce, dans les
moindres détails?
Il faut déplorer la piètre qualité de la
législation québécoise concernant les hypothèques légales de la
construction. "Tout croche, tout croche". Que d'injustices commises à
cause de cela. Le bon sens est souvent absent. Pire, le législateur ne
la change pas. Ces créanciers ne s'en pleignent pas, tandis que des
acheteurs courent le risque de perdre leur chemise à cause de cela. On
ne peut ici être trop prudent. Il ne faudrait pas que vous perdiez la
vôtre. Ne vous laissez pas convaincre du contraire par des renonciations
quelconques de la part de ces créanciers, des engagements du vendeur de
terminer lui même les travaux, et du fait qu'on peut substituer une
hypothèque légale de la construction par une autre sureté. Aucun de ces
faits n'a pour effet de suspendre la fin des travaux.
Si le notaire instrumentant vous dit le
contraire, demandez-lui de vous tenir indemne de ces hypothèques et ce
par écrit. Vous verrez bien!
Seul un rapport d'un expert certifiant que
tous les travaux sont terminés à 100% (non à 99.99%) et votre inspection
physique des lieux ne laissant paraître aucun travaux à effectuer,
devraient vous satisfaire. D'ailleurs le vendeur-constructeur a dû en
remettre une copie au créancier hypothécaire dont le prêt a servi à
financer la construction. La responsabilité du notaire instrumentant
est engagé s'il est au courant de la possibilité d'une hypothèque
occulte de la
construction, et qu'il n'en n'a pas prévenu l'acheteur. Il en est de
même de l'agent immobilier qui a participé à la transaction.
Voir C5
2-
ENGAGEMENT DU VENDEUR VIS À VIS L'ACHETEUR
Il arrive qu'à l'occasion de la vente d'un
immeuble le vendeur s'engage à effectuer des travaux de construction ou
de radier certaines inscriptions au régistre de la publicité des droits,
et qu'à cette occasion il propose de consentir en faveur de l'acheteur
une sûreté qui est habituellement une somme d'argent détenue en
fideicommis par un notaire ou un avocat, pour garantir l'exécution de
son obligation.
Il vous faut savoir qu'un dépôt en argent
fait par un vendeur pour garantir l'exécution de son obligation, doit
être hypothéqué pour que le titulaire de ce dépôt, en l'occurrence
l'acheteur, puisse le réclamer en tout ou en partie au cas de défaut du
vendeur. Au cas de faillite, le dépôt de l'offrant est en péril s'il n'a
pas été hypothéqué.
Aussi, les conditions relatives à
l'encaissement de ce dépôt doivent être correctement précisées.
Voir formule A 9.2
3-
LE DÉPÔT EXIGÉ PAR LE CONSTRUCTEUR-VENDEUR
Habituellement, le constructeur-vendeur d'un
immeuble exige que l'offrant lui remette un dépôt en argent à l'occasion
de la signature de l'offre d'achat. Le plus souvent le
constructeur-vendeur utilise cette somme d'argent pour financier ses
opérations. Au cas de faillite de sa part, adieu le dépôt !
Évitez d'agir ainsi. Dites-lui que vous êtes
plutôt disposé à lui consentir une hypothèque sur un dépôt en argent
détenu en fideicommis entre les mains de son notaire.
Voir formule A 9.3
4-
AVEC OU SANS GARANTIE
Il est question ici non pas de la garantie
quant aux titres à la propriété, mais plutôt de celle concernant la
qualité de la construction et de l'état du terrain.
L'espace me manque pour commenter cette
garantie. C'est pourquoi je vous renvoie aux articles 1726 et autres du Code
civil. Vous trouverez le Code civil sur l'internet en visitant:
http://www.justice.gouv.qc.ca/francais/sujets/glossaire/code-civil.htm
.
On n'achète pas une propriété les yeux
fermés. Un défaut que vous avez pu constater au moyen d'un examen
physique sommaire n'est pas considéré comme un défaut caché. Aussi dans
tous les cas, il est recommandé de demander un rapport sur la qualité de
la construction à un technicien en inspection de bâtiments en construction. Si ce rapport indique
la présence d'un défaut de construction ou d'un indice à l'effet qu'il
existe un défaut caché, vous devez demander l'opinion d'un expert avant d'acheter
la propriété. Vous noterez que la formule d'offre d'achat suggérée
comporte une telle condition. La personne qui se propose d'acheter un
terrain vacant exigera un rapport concernant la qualité du sol. Il en
sera de même dans bien des cas lorsqu'il s'agit d'un immeuble amélioré.
Il faut préciser: "la vente est faite sans
garantie et aux risque et péril de l'acquéreur."
Celui qui se propose d'acheter un immeuble,
amélioré ou non, ne se surprendra pas si le propriétaire exige que la
vente soit faite sans garantie s'il s'agit d'une vieille construction.
Une attention particulière doit être
accordée à l'état de la couverture, aux systèmes de chauffage et de
climatisation et de l'infiltration d'eau par les murs du sous-sol.
En principe on doit éviter de vendre avec la
garantie légale. Autrement, vous courrez le risque d'être poursuivi par celui qui aura acheté l'immeuble de celui à
qui vous l'aurez vendu.
5-
DIVERS
-
L'acheteur d'un immeuble qui est de
connivence avec le vendeur pour qui ce dernier contreviendra à une
obligation stipulée dans un acte d'hypothèque engage sa responsabilité
(bail frauduleux, défense d'établir une servitude, de percevoir des
loyers avant qu'ils soient exigibles).
-
Le créancier dont l'hypothèque grève un bail
emphytrotique qui en devient le locataire par voie de prise en paiement,
devient personnellement responsable de toutes les obligations du
débiteur, y compris le loyer pour toute la période restante et la remise
des lieux en bon état à la fin du bail. Cela rend le financement
de la cession d'un bail emphytrotique très difficile.
-
S'il s'agit d'un immeuble loué comportant un
compteur commun indiqué pour le service d'électricité et de gaz, l'acheteur
doit s'assurer que le vendeur n'est pas en défaut. Autrement, il peut en
être personnellement responsable du paiement de ces services.
-
Avant de signer la promesse d'achat,
l'offrant doit s'assurer d'avoir en sa possession une copie de tous les
baux et obtenir une attestation de la part du vendeur à l'effet que tous
les loyers ont été payés à date, qu'aucun n'a été payé à l'avance, et
qu'il n'existe aucune instance en suspens devant les tribunaux les
concernant.
Chacun des copropriétaires indivis d'un immeuble peut demander qu'il
soit vendu sous contrôle de justice sans qu'il soit dans l'obligation de
justifier sa demande autrement qu'en déclarant ne plus vouloir demeurer
dans l'indivision. Imaginez les conséquences: la propriété sera
peut-être vendue à vil prix, faisant ainsi perdre aux indivisaires une
partie importante de leur équité ou la totalité de celle-ci lorsqu'elle
est déjà hypothéquée. Il est aussi possible que les seuls bénéficiaires
soient les avocats et la personne désignée pour vendre. DÉSASTRE!
C'est pourquoi tout agent immobilier, avocat et notaire doit suggérer
aux acheteurs d'un immeuble en indivis de convernir par écrit des
conditions relatives à une demande pour mettre fin à l'indivis.
À moins d'une convention entre indivisaires,
ceux-ci se trouveront dans une situation semblable à celle des
indivisaires dont il a été question précédemment. À cette difficulté il
faut ajouter la possibilité que le créancier hypothécaire, le cas
échéant, exige le remboursement de tout ce qui lui est dû à cause du
défaut d'un indivisaire de payer les mensualités, d'un avis de vente en
justice sur une partie indivise, de la faillite d'un indivisaire ou le
refus ou la négligence de signer la prorogation de délai. À déconseiller
en principe.
6-
LES POURSUITES JUDICIAIRES
Il arrive qu'un acheteur soit en droit de
poursuivre son vendeur en dommages ou en annulation de la vente, ou les
deux. Il agira prudemment en demandant à son avocat, non seulement ses
chances de succès, mais aussi ce qu'il peut lui en coûter et à
l'intérieur de quel délai il peut s'attendre à obtenir un jugement
final.
L'acheteur doit retenir ceci:
-
si l'acheteur obtient un jugement annulant
la vente, il devient alors créancier ordinaire du vendeur. Si ce dernier
est insolvable ou devient en faillite, adieux la propriété et la
condemnation à des dommages & intérêts. Peut-être devrez-vous quitter la
propriété et vous trouver le bec à l'eau.
-
alors que les procédures seront pendantes,
vous ne pourrez vendre votre propriété si vous avez demandé l'annulation
de la vente. Si vous avez plutôt demandé une condemnation à payer des
dommages & intérêts vous devrez corriger les défauts à vos frais avant
de vendre votre propriété et peut-être qu'alors le vendeur vous opposera
le profit résultant de cette vente.
Vous avez du reconnaître l'importance de
bien connaître les mises en garde, d'en savoir l'importance, le cas
échéant et l'obligation d'agir en conséquence avec l'assistance de
personnes compétentes. Il s'agit de se faire prendre une seule fois ...
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